„Ein guter Wohnkredit beginnt nicht mit der Unterschrift, sondern mit einer fundierten Finanzstrategie.“
Wenn Du in den letzten Jahren versucht hast, einen Wohnkredit aufzunehmen, dann bist Du wahrscheinlich mit einigen strengen Bedingungen konfrontiert worden. Begriffe wie „Eigenmittelanteil“, „Schuldendienstquote“ oder „Beleihungswert“ sind da keine Fremdwörter mehr, sondern zentrale Hürden auf dem Weg zum Eigenheim. Verantwortlich dafür war vor allem die sogenannte KIM-Verordnung – ein sperriger Name mit großer Wirkung.
Nun läuft diese Verordnung mit Juni 2025 aus, und vielleicht dachtest Du schon: Endlich! Jetzt wird alles einfacher. Doch so schnell geht es nicht. Denn auch wenn das rechtliche Korsett gelockert wird, bleibt der Geist der KIM-Verordnung bestehen – in Form von Leitlinien, die für Banken de facto verpflichtend sind. Was bedeutet das für Dich als Kreditnehmer? Wird es wirklich leichter, an einen Wohnkredit zu kommen? Oder bleibt der Wohntraum für viele weiter außer Reichweite? Lass uns gemeinsam in dieses komplexe, aber hochrelevante Thema eintauchen – verständlich, praxisnah und immer mit dem Fokus auf das, was für Dich wirklich zählt.
Was ist die KIM-Verordnung überhaupt?
Die KIM-Verordnung – kurz für Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung – wurde im August 2022 von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) eingeführt. Ihr Ziel: Die Risiken im Wohnimmobiliensektor zu begrenzen und eine Überhitzung des Marktes zu vermeiden. In den Jahren zuvor hatten sich die Wohnbaukredite an Private mehr als versechsfacht, was viele Finanzexperten als gefährlich einstufen. Die Banken gaben großzügig Kredite – oft zu Konditionen, die im Fall von Zinserhöhungen oder wirtschaftlichen Turbulenzen zu echten Problemen führen könnten.
Die KIM-Verordnung schob dem einen Riegel vor. Und zwar ziemlich rigoros. Sie schrieb unter anderem vor:
- Eigenmittel: Mindestens 20 % mussten eingebracht werden.
- Kreditrate: Die monatliche Kreditrate durfte nicht mehr als 40 % des verfügbaren Nettoeinkommens betragen.
- Laufzeit eines Wohnkredits: wurde auf maximal 35 Jahre beschränkt.
Diese Regeln galten pauschal – unabhängig davon, wie kreditwürdig oder wohlhabend Du warst. Einzige Ausnahme: Bis zu 20 % der vergebenen Kredite durften von den Vorschriften abweichen – zum Beispiel für junge Menschen mit gutem Einkommen, aber wenig Eigenkapital.
Auch ohne KIM-Verordnung gilt: Eine realistische Haushaltsrechnung ist der erste Schritt zu einem sicheren Wohnkredit.
Das Ende – oder ein sanfter Übergang?
Nun wird diese Verordnung also nicht verlängert. Und auf den ersten Blick klingt das wie eine gute Nachricht. Schließlich haben sich viele Branchenvertreter – vor allem aus der Bau- und Immobilienwirtschaft – vehement gegen die KIM-Verordnung ausgesprochen. Sie warfen ihr vor, den Markt regelrecht abzuwürgen. 2024, so der Tenor, sei der Markt nahezu zum Stillstand gekommen – und Hauptschuld trage die KIM.
Doch so einfach ist es nicht. Denn das Finanzmarktstabilitätsgremium hat bereits angekündigt: Auch wenn die KIM-Verordnung formal ausläuft, sollen ihre zentralen Punkte in Form von Leitlinien bestehen bleiben. Und die Finanzmarktaufsicht (FMA) wird genau beobachten, ob sich die Banken daran halten – und notfalls mit Auflagen oder höheren Kapitalvorgaben einschreiten.
Das heißt für Dich: Auch in Zukunft wirst Du ohne entsprechendes Eigenkapital und stabile Einkommensverhältnisse kaum Chancen auf einen Wohnkredit haben. Die Zeiten lockerer Kreditvergabe sind vorbei – und das ist wohl auch gut so.
Warum überhaupt so strenge Regeln?
Du fragst Dich vielleicht: Warum das Ganze? Warum lässt man den Markt nicht einfach frei laufen? Die Antwort ist simpel – und doch komplex: Finanzmarktstabilität. Wohnkredite machen in Österreich inzwischen einen riesigen Teil der privaten Verschuldung aus. Wenn hier zu viele Kredite an Menschen vergeben werden, die sich diese bei Zinsschwankungen oder Jobverlust nicht mehr leisten können, drohen Zahlungsausfälle. Und diese könnten wiederum die Stabilität ganzer Banken gefährden – wie man zuletzt 2008 in der Finanzkrise gesehen hat.
Deshalb gilt: Wer sich den Kredit nicht leisten kann, soll ihn auch nicht bekommen. Das klingt hart, aber es schützt letztlich nicht nur die Banken, sondern auch Dich – vor einem finanziellen Desaster.
Eine geerbte Immobilie kann Chancen, aber auch Pflichten bringen – gerade bei Wohnkreditentscheidungen. Mehr dazu in unserem Blogbeitrag.
Was ändert sich jetzt konkret für Dich?
Obwohl die KIM-Verordnung ausläuft, ändert sich an der Praxis wenig. Die FMA hat bereits angekündigt, dass sie strenge Meldepflichten für die Banken einführen wird: Statt halbjährlich müssen die Institute ihre Daten künftig vierteljährlich übermitteln. Das heißt, die Aufsicht wird noch genauer hinschauen, wie viele Kredite vergeben werden – und ob die Vorgaben eingehalten werden.
Auch kapitalbezogene Maßnahmen sind geplant. Das bedeutet: Banken, die zu viele riskante Kredite vergeben, könnten verpflichtet werden, höhere Eigenmittelpuffer vorzuhalten. Und das wiederum macht solche Kredite für die Banken weniger attraktiv – und für Dich als Kreditnehmer teurer.
Kurz gesagt: Auch wenn die Verordnung formal endet – die Regeln bleiben. Vielleicht nicht mehr als Gesetz, aber sehr wohl als gelebte Praxis.
Wie reagieren die Banken?
Das bleibt spannend. Einige Banken haben bereits angedeutet, dass sie bei der Wohnkreditvergabe etwas flexibler werden wollen – vor allem, wenn es um jüngere Kreditnehmer*innen geht, die zwar wenig Eigenkapital, aber stabile Jobs und gute Karrierechancen haben. Ob sich das tatsächlich flächendeckend durchsetzt, ist noch offen.
Was aber sicher ist: Die KIM-Regeln haben das Denken in der Branche verändert. Wo früher großzügig Kredite gewährt wurden, wird heute viel stärker auf Rückzahlungsfähigkeit, Lebenssituation und Haushaltsbudget geschaut. Das ist ein Kulturwandel – und der lässt sich nicht einfach per Verordnungsende rückgängig machen.
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Fazit: Regeln bleiben – aber Du bist nicht allein
Auch wenn die KIM-Verordnung bald Geschichte ist, heißt das noch lange nicht, dass es beim Wohnkredit freie Fahrt gibt. Die Regeln bleiben streng – wenn auch nicht mehr in Form einer offiziellen Verordnung. Die Banken werden weiterhin sorgfältig prüfen, wer sich einen Kredit leisten kann und wer nicht. Das dient nicht nur der Finanzmarktstabilität, sondern letztlich auch Deinem Schutz.
Trotzdem kann das Thema Wohnfinanzierung schnell überfordern: Zahlen, Quoten, Vorschriften – und dann auch noch der Versuch, das alles mit den eigenen Lebensplänen unter einen Hut zu bringen. Genau hier kommt professionelle Unterstützung ins Spiel.
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